① 내용증명 작성·발송으로 임대차계약 해지

부산명도소송변호사들은 피고를 상대로 소송을 제기하기 전 계약해지를 통보하였습니다. 저희는 내용증명을 통해 차임 2기 이상 미납을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 것을 통지하면서 이 사건 토지 지상에 설치된 컨테이너들을 철거하고, 이 사건 폐기물 등 일체의 시설물을 수거하여 토지를 인도할 것을 통지하였습니다.

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② 점유이전금지가처분 신청

내용증명으로 임대차계약을 적법하게 종료시킨 다음, 저희는 피고가 소송 과정에서 점유를 마음대로 이전시킬수 없도록 점유이전금지가처분을 신청·결정을 받았습니다.

임차인이 소송 도중 점유자를 변경하면 강제집행 시 판결문의 임차인과 실제 점유자가 달라 강제집행을 할 수 없는 불상사가 발생할 수 있기 때문에 명도소송 전 점유이전금지가처분이 필수입니다.

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③건물철거 및 토지인도소송 진행

이후 피고를 상대로 건물철거 및 토지인도소송제기하였습니다. 부산명도소송변호사들은 이 사건 토지 임대차계약은 원고들의 해지의사표시에 의하여 적법하게 종료되었으므로, 원상회복의무로 컨테이너 박스 철거, 폐기물수거 및 밀린 연체차임을 지급할 것을 구하였습니다.

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그 결과 법원은 청구 전부를 인용하여 아래와 같이 판결해주었고, 이를 근거로 강제집행을 진행할 수 있게 되었습니다.

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→ 피고는 원고들에게 지상 컨테이너를 철거 및 지상 폐기물을 수거하고 토지를 인도하라.

→ 피고는 원고들에게 미지급 차임 5,450여만 원 및 지연손해금을 지급하라.

→ 피고는 원고들에게 계약해지일부터 토지 인도 완료일까지 월 166만 원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

→ 소송비용은 피고가 부담한다.

3. 사건의 의의

위 사례에서 보신 것처럼 명도소송을 진행하기 위해서는 먼저 내용증명을 통해 계약을 적법하게 해지하셔야 하는데요. 차임연체는 2기(주택, 토지) 또는 3기(상가)의 차임연체액에 해당한다는 사실의 증명이 필요합니다. 또 차임을 연체하였어도 임대차계약이 자동으로 해지되는 것이 아니기 때문에 임대인의 해지통보가 필요합니다. 임대인의 해지통보가 없는 상태에서 임차인이 밀린 차임을 모두 납입해버리면 해지가 불가능해지니 부산명도소송변호사의 도움을 받아 내용증명으로 계약 해지를 통보하는 것이 좋습니다.

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물론 임차인이 본안소송을 제기하기 전에 임차인이 임대차목적물을 원상회복하여 인도한다면 다행이지만, 원상회복을 하지 않거나, 받아야 하는 미지급 차임 등의 문제가 해결되지 않는 경우가 많습니다.

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✔ 내용증명을 통해 계약해지 통보하기

✔ 점유이전금지가처분 신청하기

✔ 본안소송(명도소송) 진행하기

✔ 승소 판결문을 이용한 강제집행 진행하기

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따라서 계약해지 통보 이후에도 임차인이 임대차목적물을 인도하지 않는 상황이라면 점유이전금지가처분 신청 및 명도소송을 진행하실 수 있겠습니다. 이러한 각 절차의 유연한 진행을 위해 내용증명, 점유이전금지가처분, 본안소송 및 강제집행까지 전 과정을 철저하게 진행하는 부산명도소송변호사의 도움을 받으시기 바랍니다.

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