권리금회수방해 손해배상청구, 보증금반환청구 성공사례
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최고관리자 작성일24-10-28본문
1. 사건의 개요
저희 의뢰인(원고)은 2014년경 기존 임차인에게 권리금 4천만 원을 주고 이 사건 식당 점포를 양수하고, 임대인인 피고와는 보증금 2천만 원, 월 차임 140만 원에 임대차계약을 체결하였습니다.
9년이라는 시간이 흘러 원고는 임대차계약 만료일에 맞추어 계약을 종료하기로 하고, 권리금 회수를 위해 주변 공인중개사들을 통하여 신규임차인을 물색하였습니다.
그런데 피고가 '임대차계약을 체결하지 않겠다'거나 계약 시 '업종은 약국이어야 하고, 보증금 1억 원에 월세 800만 원'으로 하겠다며 업종제한과 고액의 계약조건을 요구하였습니다.
뿐만 아니라 피고는 원고에게 '원상회복 비용'으로 1천만 원을 임의로 공제하고 나머지인 1천만 원만을 반환하기도 하였는데요.
이러한 갈등 끝에 의뢰인은 저희 <법률사무소 위인>에 찾아오시게 되었고, 저희는 의뢰인을 대리하여 임대인을 상대로 나머지 보증금과 권리금회수방해에 따른 손해배상청구소송을 제기하게 되었습니다.
2. 법률사무소 위인의 조력
저희는 소장을 통해 피고의 위와 같은 행위는 상가임대차법에서 금지하고 있는 권리금회수방해 행위에 해당되므로, 피고는 그에 따른 권리금 상당의 손해배상금을 지급하여야 하고, 피고가 주장하는 원상회복 부분도 원고가 부담해야 하는 부분에 해당되지 않음을 주장하였습니다.
① 권리금회수방해 손해배상
저희는 피고의 행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호, 제4호에서 정한 방해행위에 해당됨을 주장하였습니다.
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 |
저희는 감정평가를 진행하여 임대차보증금 1억 원일 시 월 임료는 140여만 원, 임대차보증금을 기존과 동일한 2천만 원으로 하더라도 월 임료는 190여만 원으로, 원고가 제시한 보증금은 주변 시세나 적정 차임에 비추어 약 5.5배 가량 되는 금액으로 현저히 고액이어서 사실상 신규 임차인과의 계약을 할 수 없는 조건인 점을 주장하였습니다.
또 피고가 '건물의 내·외부 공사로 대수선이 필요한 상태였다'고 주장한 점에 대해서도 피고는 현저히 높은 보증금과 차임을 조건으로 제시하고, 약국으로 업종까지 정하며 임대 현수막을 게시하는 등 계속해서 영리목적으로 사용하려 하였다는 점을 입증하며 재반박하였습니다.
그결과 재판부는 저희의 주장을 모두 인정하고, 권리금 감정평가를 바탕으로 청구한 손해배상금 48,291,960원 전액을 인용해주었습니다.
② 미지급 보증금반환청구소송
피고는 보증금 2천만 원 중 '원상회복을 해야한다'며 1천만 원을 임의로 공제하였는데요. 저희는 피고의 원상회복 주장을 받아들일 수 없다고 보고, 원고가 공제를 인정하는 상수도미납금 등의 일부만을 제외한 나머지를 반환해야 함을 주장했습니다.
피고가 요구하는 원상회복을 요구하는 각종 구조물은 원고가 이 사건 부동산을 점유하기 이전 상태 그대로의 것으로서 이를 원상으로 회복할 의무가 없는 점
피고가 제출한 견적서는 피고가 희망하는 공사 내용을 대략적으로 산정한 금액이 기재되어 있는데, 방화문, 하이샷시 등을 새롭게 설치하는 소요비용 견적도 포함되어 있는 점
견적서의 기재만으로는 객관적인 원상복구의 범위를 특정하거나 수선비용의 산정 근거를 알기 어려운 점 등
이에 법원도 피고의 원상회복 내용 및 비용에 대한 증명을 인정할 수 없다고 판단, 원고가 인정하는 상수도미납금 등 합계 25만여 원을 제외한 나머지 금액인 970여만 원의 반환을 인용해주었습니다.
→ 피고는 원고에게 5,800여만 원 및 지연손해금을 지급하라.
→ 소송비용 중 5%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
3. 사건의 의의
이처럼 임대인이 상임법에서 정하는 권리금회수방해 행위를 한 경우 임차인은 임대인을 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있습니다. 다만 임대인이 명시적으로 임대차계약을 거절하는 행위를 하지 않는 한, 우선적으로 임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 자를 주선하고, 자신이 알고 있는 정보(보증금 및 차임을 지급할 자력 등)를 제공하여야 합니다.
또 임차인이 3기의 차임액에 달하는 차임을 연체한 사실이 있다면 권리금 회수기회에 대한 보호를 받지 못하기 때문에, 필히 권리금 회수를 계획하고 계신 분들께서는 월세를 밀리지 않도록 주의할 필요가 있습니다.
부산 권리금회수방해 손해배상청구소송은 임대차 종료일로부터 3년 내에 소를 제기하시면 되니, 도움이 필요하신 분들께서는 동종 승소 경험을 보유하고 있는 <법률사무소 위인>으로 문의하시기 바랍니다.